Типы ипотек в Канаде

T.к.я не mortgage broker, я описываю, что знаю и как это работает в RBC. У кого-то могут быть др. знания или в др банке это может быть чуть по другому. Вы берете ипотеку на, предположим, 25 лет, этот срок ипотеки называется amortization. Ипотека разбита на несколько сроков (называется term) на время которого вы выбираете себе процент, который может variable, fixed и я встречал еще и гибрид. Про гибрид писать не буду, их так редко выдают, что большинство людей даже не догадывается что они существуют.

Любой term может быть open или closed (т.е. variable open, variable closed, fixed open, fixed closed). Open означает, что вы в любой момент времени можете полностью погасить ипотеку или оплатить любую сумму или просто перевести ее в др. банк без каких либо штрафов. Closed, соответственно, ограничивает оплату и если вы хотите прервать контракт до конца term, то вы заплатите штраф. По истечении этого closed term вы можете переоформить на любой другой term или перевести ипотеку в др. банк.

Процент по open ипотекам по сравнению с closed на аналогичный term по понятным причинам выше.

Преимущество fixed ипотеки в том, что вы совершенно не должны заботиться о Prime (т.е. того процента, который обычно у всех банков одинаков и который варьируется с процентом банка Канады). На протяжении всего выбранного вами term (обычно люди выбирают 5 лет) вы платите один и тот же платеж и один и тот же процент. До тех пор, пока у вас не закончится срок вы не можете перейти на ипотеку с variable процентом без уплаты штрафа.

Fixed ипотеки считаются со сложным полугодовым процентом (не знаю, перевел ли я грамотно compounded semi-annually), по этой причине платеж с variable и платеж с fixed с одним и тем же процентом будет разный. Преимущество fixed в том, что вас не заботит что будет с экономикой, вы знаете какой у вас платеж на ближайшие X лет.

До недавнего времени процент по fixed был больше чем по variable на подобный term, но сейчас это не так, в связи с этим нет смысла брать variable (а если у вас уже variable, то имеет смысл перейти на fixed).

Если вы прерываете closed fixed ипотеку, то штраф будет зависеть от нескольких вещей (не буду вникать в процедуру подсчета, уверяю вас, у каждого банка на одни и те же условия штраф будет разный, каждый банк выеживается по своему).

Процент fixed ипотек зависит от процентов на долгосрочные гос. облигации, эти проценты "контролируют" инвесторы, но не банк Канады.


Если у вас variable ипотека, то процент там простой (simple interest). Обычно, не не сегодня на лето 2023 года, у этого типа ипотеки было преимущество - это более низкий процент по сравнению с fixed.

Проблема, что вы не знаете как будет меняться Prime (в течении всего term), от которого напрямую зависит variable процент. Если Prime идет вверх или вниз, то и ваш процент меняется. Прошу заметить, во многих ипотеках платеж остается постоянным. Если же Prime идет вверх, то вы просто должны больше денег и это прибавляется к вашей ипотеке/вашему долгу. Если же Prime идет вниз, то вы должны меньше, и когда заканчивается term, вы должны меньше запланированного. Вы можете перевести variable closed в fixed closed в любой момент при условии, что term выбранного fixed closed будет больше, чем срок оставшегося variable closed (напр по variable closed осталось 3 года и 2 месяца до истечении term и вы хотите перевести эту ипотеку в fixed closed. Срок этого выбранного fixed closed может быть 4 года, 5 лет и т.д., но никак не 3, 2 или 1 год).

Штраф при прерывании variable closed, которые вы должны заплатить обычно процент в долларовом эквиваленте по ипотеке за 3 месяца (3-month interest penalty).

Обычно стоит брать ипотеку с variable closed процентом если Prime может упасть.

Если же Prime поднимется - то брать подобную горячую головешку не очень разумно. Т.к. сегодня процентные ставки растут, то брать ипотеку с variable не очень хорошая идея.